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司法查封,是土地闲置的理由吗?

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【点评案例】

1998年4月,某市国土资源局与该市华实公司签订国有土地使用权出让合同,将6800平方米工业用地出让给华实公司。华实公司于当年6月申领了土地使用证,并于当年8月开工建设,第二年3月竣工投产。

2007年7月,由于城市规划修编,华实公司所在地块被调整为商住用地。2007年8月,经报市人民政府批准,该市国土资源局批复同意华实公司将该地变更为商住用地,双方重新签订国有建设用地使用权出让合同,约定受让方需于2008年8月30日前动工建设,2009年8月30日竣工。出让合同签订后,华实公司按约定缴清土地差价,换发了土地使用证并拆除旧厂房,平整土地。

2009年3月14日,因债务纠纷,法院裁定查封了华实公司的土地,查封期两年。2011年3月10日,法院续封一年。另有一法院轮候查封。

2011年7月,因涉嫌闲置,该市国土资源局对该宗地进行立案调查。

【分歧观点】

根据调查情况,市国土资源局对该宗地是否构成闲置存在两种意见。一种意见认为该宗地不构成闲置。主要依据是2008年国土资源部《关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发〔2008〕178号,以下简称“178号文”)。该文件规定,土地被司法查封的,查封前不符合闲置土地认定标准,司法查封后满一年以上未动工的,可不认为闲置土地。

另一种意见认为该宗地属于闲置土地。无论修改前后的《闲置土地处置办法》,均没有把司法查封作为土地闲置的合法理由。司法查封既不属政府原因,也不属不可抗力。作为土地使用权人,对拖欠债务将会受到司法追究这一情况,并非不可预见、不可克服、不可回避。而且,司法查封本身并不影响动工建设。动工建设是在增加被查封物的价值,司法部门和债权人不应也不会阻止。虽然实践中,土地使用权人很可能不愿往已被法院查封的土地上投资,但这属于主观价值判断的问题,不属法律强制的范畴。

尽管第一种观点引用了178号文,但该文件明确规定了清理范围,即“本次闲置土地清理的范围是2007年底前的现状闲置土地,土地性质为经依法批准的国有建设用地”。也就是说,这一标准只适用“2007年底前的现状闲置土地”,本案所述土地不应适用该规定。

另外,如果司法查封也是不动工建设的法定理由,那么将很难认定闲置土地。因为司法查封多数是因民商事案件作出的,而民商事案件的成因不是法院和国土资源部门可以控制的。比如说,当一宗土地动工开发期快过时,土地使用权人就可随便与他人签订一份民事合同,然后让对方向法院起诉并申请查封土地。通过这种方式,可以很简单地规避法律对闲置土地的查处。所以,笔者认为,178号文中关于土地被司法查封的,查封前不符合闲置土地认定标准,司法查封后满一年以上未动工的,可不认为闲置土地的规定不可扩大适用。

新修订的《闲置土地处置办法》也未作如此规定。

【作者观点】笔者赞成第二种意见。

【编者提示】

本文的作者已清晰地表明了自己的观点,这一观点是否恰当、准确?本案是否还可采取其他方式处理?欢迎广大读者积极加入到案件的讨论中来,“以案说法”期待您的参与。(来源: 中国国土资源报)


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