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农房抵押激活“沉睡”资产

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2009年,江苏省新沂市出台了《关于开展农村“一权一房”抵(质)押贷款的试行意见》,允许农村住房抵押贷款,并规定授信金额原则上不超过担保物价值的60%。据此,新沂市农村商业银行积极推行“一权一房”抵(质)押贷款业务。截至2012年6月底,已经办理1738户,授信金额2.78亿元人民币。

为积极稳妥推动农房抵押规范运行,新沂市主要采取了四方面的措施。

坚持农村基本住房制度不变。该市严格执行宅基地管理制度,保证农民合法的建房用地需求,因抵押失地的农户再申请宅基地,不得批准;规范农房建设制度,严格控制乱占、多占、超占宅基地建房,对于规划建设手续不齐全农房的抵押申请,不得登记;落实农房登记制度,按照“城乡有别、依法自愿”的原则,积极稳妥推进集体土地房屋登记工作。

从严把控抵押条件。该市严格把控试点条件,选择非农产业比较发达,市场机制较为完善,住房救助制度和住房保障制度初步建立,土地利用规划和城乡规划编制完成,农房登记制度完备,基层管理机构健全的城市近郊区进行试点。对于抵押标的物,该市要求坚持宅基地使用权和房屋所有权结合,仅有宅基地而无房屋不能设定抵押,并要求抵押申请人承诺在实现抵押权时有居住场所,申请抵押房屋所有权已依法登记。当实现抵押权时,符合宅基地申请条件的本村村民有第一优先购买权,村集体经济组织有第二优先购买权,区域以外的单位和个人不得成为宅基地使用权的受让方。

重视农民利益诉求。该市坚持“公开、公平、公正”的原则,将抵押条件、抵押范围和实现抵押权的程序进行公开,让农民清楚履行抵押的法律后果;合同条款由市发改委、银监会、工商总局制定规范蓝本,未尽内容平等协商,尊重农民的意见和建议,不搞“霸王条款”;房地产评估机构的选择和房地产价格评估要经农民认可,抵押权实现要保障其他符合宅基地申请条件人的优先购买权;农民房地产登记要征求四邻意见,农房抵押贷款申请要经村组评议,保障农民的监督权。

配套制度同步推进。该市主要建立了两项制度:一是建立健全农村住房保障制度。加快推进多种形式、梯次解决困难群众居住问题的住房保障制度,拓宽困难农户住房救助渠道,妥善安置抵押失房农民。二是确立抵押权实现时宅基地使用权年限制度。宅基地使用权的受让人为符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员的,可以继续无偿无限期使用,否则实行有偿有限期使用。使用期满后,农村集体经济组织有权收回宅基地使用权,以保障集体经济组织成员代际间平等使用宅基地的权利。

((作者: 施培喜 | 来源: 中国国土资源报 作者单位:江苏省新沂市国土资源局)


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