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工业用地改变用途,出让方式如何选择?

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答题人:本刊特约顾问侯福志

问:2003年8月1日施行的《协议出让国有土地使用权规定》第十六条规定,以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。2004年3月18日,国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发〔2004〕71号)要求,2004年8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。2007年11月1日施行的国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

请问协议出让或者招拍挂出让的工业用地申请改变用途为经营性用地,是否必须收回其建设用地使用权后再进行招拍挂出让?

山东读者穆婉雨

答:按照《物权法》的规定,工业用地同样属于经营性用地,因此,来信所提出的“协议出让或者招拍挂出让的工业用地申请改变用途为经营性用地”,其中的“经营性用地”,笔者暂理解为商业、旅游、娱乐和商品住宅用地。

按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条之规定,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。

《国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函》(国土资厅函〔2010〕104号)重申,根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)等法律政策规定,出让土地改变土地用途,经出让方和规划管理部门同意,原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同,并相应地调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同的约定,及时补缴出让金,办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的,不得办理协议出让手续。

因此,笔者认为,无论是协议出让,还是通过招拍挂出让方式取得国有土地使用权的,都应当按照国土资源部上述复函的要求办理。(来源: 中国国土资源报)


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